Deux simulateurs gratuits pour structurer votre investissement dans les murs commerciaux : le plan de financement (apport, crédit, mensualités, fiscalité IR/IS) et le rendement net du placement (charges, vacance, travaux, cash-flow). Les taux utilisés sont ceux du jour, mis à jour automatiquement.
Apport, mensualités, taux d'emprunt et régime fiscal — avec les taux de référence actuels.
Rendement brut, net, cash-flow annuel et fiscalité — la vraie rentabilité du placement.
Calculez la rentabilite de votre investissement en local commercial
Ratio entre le loyer annuel brut et l investissement total. C est l indicateur de base pour comparer rapidement des investissements.
Prend en compte les charges annuelles et le taux de vacance locative. C est le rendement reel que vous pouvez attendre.
Benefice net generer par l investissement chaque annee, apres deduction des charges et des travaux.
Rendement apres impots, selon votre regime fiscal (IR ou IS). C est ce que vous gardez vraiment.
Indicateur avance qui prend en compte la valeur temporelle de l argent. Un TRI superieur a 8% est generalement considere comme bon.
Nombre d annees necessaires pour recuperer votre investissement initial grace aux cash-flows.
Conseil: Pour un investissement en local commercial, visez un rendement net superieur a 6-7%. Les locaux bien situes avec des baux longs (9-12 ans) offrent une bonne securite.
Les banques financent généralement 70 à 80 % de la valeur d'acquisition d'un local commercial : l'apport personnel (frais d'acte compris) doit couvrir le reste. La capacité d'endettement se juge sur le taux d'effort — les mensualités ne devraient pas absorber plus de 33 % de vos revenus, loyers du bien déduits.
Le crédit professionnel immobilier se négocie sur 10 à 20 ans, avec des taux légèrement supérieurs à ceux du crédit résidentiel. Un bien loué avec un bail solide sécurise le financement : la banque capitalise le loyer dans son analyse de risques et peut améliorer les conditions.
À l'IR (revenus fonciers), les loyers sont imposés à votre tranche marginale avec déduction des charges et intérêts d'emprunt. À l'IS (via une SCI ou société), le taux de 25 % s'applique aux bénéfices — intéressant si vous capitalisez les loyers pour réinvestir. Le simulateur compare les deux régimes avec vos chiffres.
Un local commercial loué vise 5 à 8 % de rendement net selon l'emplacement et la solidité du locataire — à comparer au rendement brut affiché par les annonces, qui n'inclut ni charges, ni vacance, ni fiscalité. Le simulateur de rendement décompose chaque poste pour aboutir au vrai cash-flow.
