Deux simulateurs gratuits pour structurer votre investissement dans les murs commerciaux : le plan de financement (apport, crédit, mensualités, fiscalité IR/IS) et le rendement net du placement (charges, vacance, travaux, cash-flow). Les taux utilisés sont ceux du jour, mis à jour automatiquement.
Apport, mensualités, taux d'emprunt et régime fiscal — avec les taux de référence actuels.
Rendement brut, net, cash-flow annuel et fiscalité — la vraie rentabilité du placement.
Calculez la rentabilité de votre investissement en local commercial
Ratio entre le loyer annuel brut et l'investissement total. C'est l'indicateur de base pour comparer rapidement des investissements.
Prend en compte les charges annuelles et le taux de vacance locative. C'est le rendement réel que vous pouvez attendre.
Bénéfice net généré par l'investissement chaque année, après déduction des charges et des travaux.
Rendement après impôts, selon votre régime fiscal (IR ou IS). C'est ce que vous gardez vraiment.
Indicateur avancé qui prend en compte la valeur temporelle de l'argent. Un TRI supérieur à 8 % est généralement considéré comme bon.
Nombre d annees necessaires pour recuperer votre investissement initial grace aux cash-flows.
Conseil: Pour un investissement en local commercial, visez un rendement net supérieur à 6-7 %. Les locaux bien situes avec des baux longs (9-12 ans) offrent une bonne securite.
Les banques financent généralement 70 à 80 % de la valeur d'acquisition d'un local commercial : l'apport personnel (frais d'acte compris) doit couvrir le reste. La capacité d'endettement se juge sur le taux d'effort — les mensualités ne devraient pas absorber plus de 33 % de vos revenus, loyers du bien déduits.
Le crédit professionnel immobilier se négocie sur 10 à 20 ans, avec des taux légèrement supérieurs à ceux du crédit résidentiel. Un bien loué avec un bail solide sécurise le financement : la banque capitalise le loyer dans son analyse de risques et peut améliorer les conditions.
À l'IR (revenus fonciers), les loyers sont imposés à votre tranche marginale avec déduction des charges et intérêts d'emprunt. À l'IS (via une SCI ou société), le taux de 25 % s'applique aux bénéfices — intéressant si vous capitalisez les loyers pour réinvestir. Le simulateur compare les deux régimes avec vos chiffres.
Un local commercial loué vise 5 à 8 % de rendement net selon l'emplacement et la solidité du locataire — à comparer au rendement brut affiché par les annonces, qui n'inclut ni charges, ni vacance, ni fiscalité. Le simulateur de rendement décompose chaque poste pour aboutir au vrai cash-flow.
