Valolocal applique aux murs commerciaux les méthodes des investisseurs institutionnels — comparaison de marché, capitalisation du revenu, projection financière — et vous montre chaque étape, chaque hypothèse, chaque chiffre.
Nous prenons les ventes réelles de murs comparables autour de votre bien (base DVF DGFiP), puis nous ajustons chaque prix au m² selon l'emplacement, l'état et la surface de votre local.
6 comparables ajustés, prix médian pondéré, fourchette de dispersion
Pour un local loué : valeur = loyer annuel net ÷ taux de capitalisation. Le taux intègre le WACC de l'investisseur, la qualité du locataire et le WALB (durée ferme restante du bail).
NOI réel, ajustements locataire/WALB/emplacement
Nous projetons les loyers futurs (indexation, vacance, reversion au loyer de marché en fin de bail), nous ajoutons une valeur de revente, et nous ramenons le tout en valeur d'aujourd'hui au taux d'actualisation (WACC).
Flux 10 ans + valeur de sortie, actualisés au WACC
Loué : le bail fait la valeur — nous analysons le loyer, le WALB, la qualité du locataire et l'écart au marché. Vide : nous reconstruisons un loyer de marché, déduisons la vacance structurelle et les travaux, puis capitalisons ce revenu reconstitué.
Le WACC (coût moyen pondéré du capital) est le rendement minimum qu'un investisseur professionnel exige pour acheter un bien, compte tenu du risque. Il combine le coût des fonds propres et celui de la dette. Plus le bien est risqué (locataire fragile, bail court), plus le WACC est élevé — et plus la valeur est basse.
C'est le rendement annuel exigé par le marché pour un type de bien : valeur = loyer annuel net ÷ taux de capitalisation. Un local loué à 24 000 €/an avec un taux de 6 % vaut 400 000 €. Plus le taux est bas, plus la valeur est haute.
Le WALB (Weighted Average Lease Break) est la durée moyenne pendant laquelle votre locataire ne peut pas partir. Un bail 3/6/9 avec 6 ans restants a un WALB de 6 ans : le revenu est sécurisé pendant 6 ans, ce qui rassure l'acheteur et augmente la valeur.
Nous reconstruisons un loyer de marché à partir de locations comparables, nous déduisons une vacance structurelle (inoccupation moyenne du secteur) et les travaux de remise en location, puis nous capitalisons ce revenu reconstitué. La comparaison avec des ventes de murs libres croise ensuite le résultat.
Parce qu'aucune méthode seule ne dit la vérité. La comparaison reflète le marché, la capitalisation reflète le revenu, le DCF reflète le futur. Nous retenons une moyenne pondérée (environ 45 % capitalisation, 35 % DCF, 20 % comparaison pour un local loué) avec une fourchette honnête.
De la base « Demandes de valeurs foncières » publiée par la DGFiP : l'ensemble des ventes réelles de locaux commerciaux déclarées à l'administration fiscale. Nous mobilisons les mutations autour de l'adresse exacte de votre bien, pas des moyennes nationales.
