Vous êtes exploitant commercial et vous souhaitez céder votre activité ? Saviez-vous que vendre votre fonds de commerce et vos murs simultanémentpeut vous offrir de nombreux avantages ?
Chez Valolocal, nous avons développé une approche unique qui combine l'estimation DVF (Demande de Valeur Foncière) pour les murs et les barèmes professionnels pour le fonds de commerce. Cette synergie vous permet d'obtenir une vision complète et précise de la valeur de votre cession.
Table des matières
Pourquoi vendre fonds et murs ensemble ?
En France, une part significative des exploitants commerciaux sont également propriétaires de leurs locaux. Selon les statistiques, près de 40% des commerçantspossèdent les murs de leur point de vente.
Lorsque vous cédez votre activité, plusieurs scénarios sont possibles :
- Cession du fonds seul : Vous vendez uniquement votre fonds de commerce et conservez la propriété des murs, que vous louez au nouvel exploitant.
- Vente des murs seuls : Vous vendez vos locaux mais continuez à exploiter votre fonds de commerce (situation plus rare).
- Cession globale : Vous vendez simultanément votre fonds de commerce, votre droit au bail (si vous êtes locataire) et vos murs. C'est cette dernière option qui offre généralement la meilleure valorisation.
Le saviez-vous ? Une cession globale permet souvent d'obtenir un prix supérieur à la somme des valeurs séparées du fonds et des murs. Cela s'explique par la synergie entre les deux actifs et l'attractivité pour l'acquéreur de pouvoir devenir propriétaire de l'ensemble.
Les avantages de la cession globale
Valorisation optimisée
La valeur d'un fonds de commerce est souvent plus élevée lorsqu'elle est associée à la vente des murs. Les acquéreurs sont prêts à payer un premium pour l'ensemble, ce qui peut augmenter la valorisation globale de 10 à 20%.
Simplification de la transaction
Une seule transaction au lieu de deux simplifie considérablement le processus. Moins de formalités, moins de frais, et un délai de cession réduit.
Gain de temps
En vendant l'ensemble en une seule fois, vous évitez de devoir trouver séparément un acquéreur pour le fonds et un autre pour les murs.
Sécurité juridique
Une cession globale bien structurée limite les risques juridiques et fiscaux. Valolocal vous accompagne pour sécuriser l'ensemble de la transaction.
Notre méthodologie d'estimation
Chez Valolocal, nous avons développé une méthodologie unique qui combine l'estimation de votre fonds de commerce et celle de vos murs.
Estimation du fonds de commerce
Nous utilisons trois méthodes croisées pour estimer la valeur de votre fonds :
- 1Barème sectoriel sur le chiffre d'affaires : Coefficient appliqué au CA moyen des 3 derniers exercices. Les coefficients varient selon le secteur (ex: 60-110% pour une boulangerie, 50-105% pour un restaurant).
- 2Multiple d'EBE retraité : L'EBE est retraité (rémunération du dirigeant, loyer, charges non récurrentes) puis multiplié par un coefficient sectoriel (ex: 2,5x à 5x pour la restauration).
- 3Valeur du droit au bail : Calculé à partir de l'écart entre loyer contractuel et loyer de marché, pondéré par la durée restante et la clause de cession.
Ces trois méthodes sont ensuite combinées avec une pondération intelligente (50% EBE, 35% CA, 15% droit au bail) et un garde-fou de divergence pour garantir la robustesse de l'estimation.
Estimation des murs
Pour les murs, nous nous basons sur les ventes réelles DVF(Demande de Valeur Foncière) de votre commune et de communes comparables. Cette base de données officielle nous permet d'obtenir une estimation précise et vérifiable.
Notre algorithme prend en compte :
- Les ventes comparables récentes dans votre secteur
- La surface et l'état du bien
- L'emplacement et la strate de la commune
- Les tendances du marché immobilier local
Aspects fiscaux à considérer
La cession globale de votre fonds de commerce et de vos murs a des implications fiscales spécifiques qu'il est important de bien comprendre.
Fiscalité de la cession du fonds
La cession du fonds de commerce est soumise aux droits d'enregistrementprogressifs selon un barème départemental.
Barème 2026 (exemple) :
| Jusqu'à 23 000€ | 0% |
| 23 000€ - 107 000€ | 3% |
| 107 000€ - 215 000€ | 4% |
| Plus de 215 000€ | 5% |
Fiscalité de la cession des murs
La vente des murs est soumise aux droits de mutation (environ 5,80% du prix de vente en moyenne, variable selon les départements).
Plus-value immobilière : Si vous vendez vos murs avec une plus-value, celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
Abattement pour durée de détention : Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux restent dus mais avec un abattement progressif.
⚠️ Conseil
La fiscalité des cessions de fonds de commerce et de murs est complexe. Nous vous recommandons vivement de consulter un expert-comptableou un conseiller fiscal pour optimiser votre transaction. Valolocal peut vous mettre en relation avec des professionnels partenaires.
Comment procéder avec Valolocal ?
Avec Valolocal, la cession globale de votre fonds et de vos murs devient simple et transparente. Voici les étapes clés :
Estimation gratuite en ligne
Utilisez nos outils d'estimation pour obtenir une première fourchette de valeur pour votre fonds de commerce et vos murs.
Estimer mon fondsValidation par un expert
Un de nos conseillers valide votre estimation et vous propose un avis de valeur formel conforme à la loi Hoguet.
Nous contacterMandat de vente
Signez un mandat de vente avec Valolocal. Nous nous occupons de tout : marketing, visites, négociations.
Demander un mandatCommercialisation
Votre bien est mis en ligne sur notre plateforme et nos réseaux partenaires. Nous ciblons les acquéreurs qualifiés.
Négociation et signature
Nous négociions les meilleures conditions pour vous et vous accompagnons jusqu'à la signature finale.
✨ Notre différence
Valolocal est le seul acteur à proposer une estimation combinée fonds + murs basée sur :
- Des barèmes professionnels pour le fonds de commerce
- La base DVF (ventes réelles) pour les murs
- Une méthodologie transparente et vérifiable
- Un accompagnement complet de l'estimation à la signature
Secteurs concernés
Notre outil d'estimation couvre les principaux secteurs du commerce de proximité. Voici les secteurs pour lesquels nous pouvons estimer votre fonds de commerce :
Boulangerie-pâtisserie
Inclut la vente de pains, viennoiseries et pâtisseries
Restaurant traditionnel
Restauration assises, service complet
Restauration rapide / snack
Fast-food, sandwichs, snacks
Café / bar (sans tabac)
Débits de boissons sans licence tabac
Tabac-presse-loto
Buralistes, avec ou sans tabac
Pharmacie
Officines pharmaceutiques
Coiffure
Salons de coiffure
Institut de beauté
Soins esthétiques, onglerie
Fleuriste
Commerce de fleurs et plantes
Garage / réparation automobile
Entretien et réparation de véhicules
Alimentation de proximité / supérette
Épiceries, petites surfaces alimentaires
Hôtellerie classée
Hôtels classés, hébergement touristique
Boucherie-charcuterie
Boucheries, charcuteries, traiteurs de quartier
Primeur / fruits et légumes
Commerces de fruits et légumes frais
Poissonnerie
Poissonneries et traiteurs de la mer
Fromagerie / caviste
Fromagers, cavistes, commerce de vins et spiritueux
Épicerie fine / supérette
Supérettes, épiceries fines, supérettes bio
Dépôt de pain / point chaud
Dépôts de pain, points chauds sans fabrication sur place
Bar-tabac
Bars avec licence tabac (FDJ, PMU, presse)
Boulangerie industrielle / fournil
Fournils industriels, production pour la grande distribution
Chocolaterie / confiserie
Chocolatiers, confiseurs, glaciers artisanaux
Opticien-lunetier
Magasins d’optique et lunetterie
Bijouterie-horlogerie
Bijouteries, horlogeries, fantaisie
Parfumerie
Parfumeries sélectives et de masse
Matériel médical / orthopédie
Matériel médical, orthopédies, maintien à domicile
Animalerie
Animaleries, aliments et accessoires pour animaux
Jardinerie / décoration florale
Jardineries, pépiniéristes, décoration florale
Librairie-papeterie-presse
Librairies, papeteries, marchands de journaux
Quincaillerie / droguerie
Quincailleries, drogueries, bricolage de proximité
Magasin de bricolage / peinture
Bricolage, peinture, matériaux de proximité
Prêt-à-porter / chaussures
Vêtements, chaussures, maroquinerie, lingerie
Articles de sport
Magasins de sport, vélo, running
Jeux et jouets
Jouets, jeux de société, gaming
High-tech / mobilier / déco
Informatique, téléphonie, mobilier, décoration, luminaires
Concession auto / moto
Concessions automobiles et motos, VN/VO
Barber shop
Barber shops et salons homme
Onglerie / nail art
Salons spécialisés prothésie ongulaire
Cabinet esthétique / spa urbain
Cabinets d’esthétique, spas, hammams
Salle de sport / fitness
Salles indépendantes, fitness, crossfit
Agence de voyages
Agences de voyages, billetterie
Laverie / pressing
Laveries automatiques, pressings, blanchisseries
Cordonnerie / serrurerie
Cordonneries, serrureries, dépannage
Traiteur / agence événementielle
Traiteurs, agences de mariage, événementiel
Autre commerce de proximité
Tout autre commerce non listé ci-dessus — nous vous recontactons pour affiner
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une cession globale et deux cessions séparées ?
Une cession globale permet de vendre simultanément votre fonds de commerce et vos murs à un seul acquéreur. Cela simplifie la transaction, réduit les frais et peut augmenter la valorisation globale. Avec deux cessions séparées, vous devez trouver deux acquéreurs différents, ce qui peut être plus long et complexe.
Puis-je vendre mon fonds sans vendre mes murs ?
Oui, c'est tout à fait possible. Vous pouvez céder votre fonds de commerce tout en conservant la propriété des murs, que vous louerez ensuite au nouvel exploitant. Cependant, cette solution peut limiter le nombre d'acquéreurs potentiels et donc le prix de vente.
Combien de temps prend une cession globale ?
Le délai moyen pour une cession globale est de 3 à 6 mois, selon la complexité de la transaction, la valeur du bien et la rapidité à trouver un acquéreur. Avec Valolocal, nous mettons tout en œuvre pour accélérer ce processus grâce à notre réseau et notre expertise.
Quels sont les frais liés à une cession globale ?
Les frais incluent : les honoraires de l'agence (généralement 4-8% du prix de vente), les droits de mutation DMTO (environ 5,8 % du prix dans l'ancien, à charge de l'acquéreur) plus les émoluments du notaire, les droits d'enregistrement pour la cession du fonds (selon barème) et éventuellement des frais de diagnostic. Valolocal vous propose des honoraires compétitifs et transparents.
Dois-je payer des impôts sur la plus-value ?
Oui, si vous vendez avec une plus-value. Pour les murs, la plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), avec des abattements pour durée de détention. Pour le fonds de commerce, la plus-value professionnelle est soumise à l'impôt sur les sociétés ou l'IR selon votre statut. Consultez un expert-comptable pour optimiser votre fiscalité.
Puis-je me rétracter après avoir signé un mandat ?
Oui. Pour les mandats conclus à distance ou hors établissement, vous disposez d'un délai de rétractation de 14 jours (pour les consommateurs personnes physiques). Ce délai est prolongé à 12 mois si l'information sur le droit de rétractation n'a pas été communiquée. Les sociétés (SARL, SCI, etc.) ne bénéficient pas de ce droit de rétractation.
Prêt à vendre votre fonds et vos murs ensemble ?
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